Идеалните части от имот представляват абстрактни дялове от недвижим имот, които не са физически обособени. Те се изразяват в процентно съотношение и отразяват правото на съсобственика върху целия имот. Например, ако двама души притежават по 50% от един апартамент, те са съсобственици на ипотечен кредит на идеални части от този имот.
Как възниква съсобственост и как се определят идеалните части?
Съсобственост може да възникне по няколко начина: чрез наследяване, покупка от повече от едно лице, дарение на няколко лица едновременно или съвместно придобиване по време на брак. Идеалните части се определят по нотариален акт или по закон, когато не е налице изрично волеизявление. Ако няма посочено съотношение, се приема, че частите са равни.
Тъй като идеалната част не съответства на конкретно обособено помещение, а представлява правото върху част от цялото, съсобствениците трябва да действат съвместно при управлението и ползването на имота. Възникват редица проблеми, когато единият съсобственик иска да ипотекира своята част, а останалите не са съгласни с действията му. Това често води до рефинансиране или други форми на преструктуриране.
Идеалните части като предмет на ипотека
Съгласно чл. 167 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 173 от Закона за собствеността, всеки съсобственик има право да ипотекира своята идеална част от имота. Това право обаче поражда редица практически и правни въпроси, особено при оценката на риска от страна на банките.
Банковите институции обикновено са предпазливи при приемане на идеални части като обезпечение. Основната причина е, че в случай на неизпълнение и преминаване към принудително изпълнение, кредиторът може да продаде само идеалната част от имота, а не цялата вещ. Това значително затруднява реализацията на ипотеката, тъй като малко купувачи са склонни да закупят идеална част, без да имат контрол върху целия имот. Подобни случаи влияят и върху кредитен рейтинг.
Как се учредява ипотека върху идеални части?
Учредяването на ипотека върху идеална част изисква същите документи, както при ипотека на цял имот, с тази разлика, че нотариалният акт трябва ясно да посочва какъв процент от имота се ипотекира. Необходимо е да се предоставят следните документи:
- Нотариален акт за собственост
- Удостоверение за тежести
- Скица/схема на имота (за урегулирани поземлени имоти)
- Данъчна оценка
- Съгласие от съпруг/а, ако е приложимо
След учредяване на ипотеката, тя се вписва в Имотния регистър и придобива действие спрямо трети лица. В някои случаи клиентите търсят кредитен консултант, за да се справят по-лесно с процеса.
Какви са рисковете за ипотекарния кредитор?
Най-същественият риск е, че кредиторът не може да се удовлетвори от цялото имущество, а само от идеалната част. Освен това при търг купувачите често отказват да наддават за идеални части, което води до значително по-ниска продажна цена. Това означава, че банката може да не успее да възстанови пълния размер на отпуснатия кредит. За да избегнат загуби, някои банки предоставят добри условия само при определени видове обезпечения.
Съществуват и допълнителни рискове, свързани с междуличностни конфликти между съсобствениците, ограничен достъп до имота, липса на съгласие за ползване и други правни пречки.
Какво може да направи MKK Консултант за вас?
MKK Консултант предлага професионални услуги в областта на ипотеката на идеални части от имоти. Нашите експерти могат да ви съдействат със:
- Правна консултация: Разясняване на законовите процедури и изисквания при ипотека на идеални части.
- Оценка на имота: Определяне на пазарната стойност на вашия дял.
- Подготовка на документи: Съдействие при събирането и изготвянето на необходимата документация.
- Посредничество в преговори: Помощ при комуникацията с финансови институции и потенциални кредитори.
- Финализиране на сделката: Осигуряване на бързо одобрение и безпроблемен процес до окончателното учредяване на ипотеката.
С нашата помощ можете да преминете през целия процес на ипотека на идеални части с увереност и сигурност.
Заключение
Ипотеката върху идеални части от недвижим имот е сложен, но напълно възможен процес. Изисква познаване на законовата рамка, добра комуникация със съвладелците и внимателна подготовка. Ако търсите сигурност и експертна помощ, MKK Консултант е насреща да ви съдейства на всяка стъпка от пътя.
